こんにちは、ジマヒロです。
今回はマンション検討シリーズ第４弾です。
前回記事はこちらからどうぞ↓
申し込み２番手となってしまったジマヒロ、無事に売買契約に進むことができるのでしょうか！？
・・・。
結論から言うと契約できました！！
今回は契約の模様をつらつらと書いていきます。
１番手の辞退
私が申し込みをしてから数日後、仲介業者から連絡がありました。
仲介「一番手のお客様なのですが、ローンの事前審査を通して、いよいよ契約というところで奥様からストップがかかってしまいました。そのお客様は年配の方で、老後資金の資金を考えると今買うことに二の足を踏んでいるようです。ジマヒロさん、契約されますか？」
・・・。
どんなに時代が変われどマイホーム購入の最終決定者が奥さんであることに変わりありません。
最初は夫婦ともに乗り気だったのでしょうが、奥様がふと冷静になったのでしょう「ここにカネ突っ込んだら老後の暮らし、やばくね！？」と。
ジマヒロとて老後資金に不安がないわけではありませんが、即答。
買います。ボクが買います。
その場で契約日を決め、必要なものの説明を受けます。
契約日は次の週末となりました。
当日は仲介業者のオフィスに売主さん、買主であるジマヒロ一家が一堂に集い、宅建士の資格を持った仲介業者から必要書類の説明を受け、署名・押印、手付金の受け渡しと進めていきます。
所要時間は２時間ほどでした。
不動産の売買契約の際必要なもの
契約に必要なものはハンコと現金だけです。
①印鑑（実印）
当日はこれでもかというくらい大量の署名・押印があります。
今回は妻と共有名義としますので、妻の印鑑も必要です。
②現金
・手付金 2百数十万円
物件価格の一部を「手付金」として支払います。予約金みたいなものです。
価格の１０％が一般的らしいですが、今回は５％を用意するように言われます。
ちなみに現金で持参し、契約時に買主に手渡します。
・印紙代 １万円
契約書に張り付ける印紙代。印紙は仲介業者が用意してくれていたので、業者に渡します。
不動産の売買契約の際に署名・押印する書類、受け取る書類
①重要事項説明書
不動産の契約にあたり、法令で定められた説明が必要な事項が記載されています。
事前に写しをもらって読んでおきました。
②売買契約書
売買金額、引渡し日、契約解除に関する事項などが書かれています。
こちらも事前に写しをもらって読んでおきました。
③媒介契約書
仲介会社にこの取引を媒介してもらうための契約書です。
ちなみに仲介手数料は「物件価格の3％+6万円」ですので150万を超えます。
高いっすね。
契約時に前金として半額支払わないといけない業者もいるみたいですが、今回は引渡し時に一括して精算します
④設備表
これは売主さんから受け取ります。マンションの設備と、その不具合の有無について記載してもらいます。
⑤領収書
売主さんから手付金の受領証、仲介業者から印紙代の領収書をもらいます。
⑥その他諸々
署名・押印が終わると全部まとめて分厚いファイルに入れて渡されます。
契約の解除について
さて、実はこの物件、売主さんが住み替えるタイミングの都合で引渡しが年明けになります。引渡しは契約日から数えて4か月後。結構長いです。
何かと不確実な世の中です。4か月後ジマヒロの身に何が起こっているのか、世の中がどうなっているのか分かりません。
そこで、引渡しまでの間に売主・買主双方の事情で契約をキャンセルしたいとなった場合の要件について備忘録として。
この辺の取り決めはお願いする仲介業者や物件によって様々かと思います。あくまでご参考程度にどうぞ。
①手付解除
買主は売主に渡した手付金を放棄する（売主にあげる）ことで「やっぱりやーめた！」ができちゃいます。
売主は受け取った手付+それと同額の現金（要するに手付の2倍）を買主に支払うことで同様に契約をキャンセルできちゃいます。
要するにお互いキャンセル料（＝支払った手付と同額）を支払えば無条件で契約をなかったことにできます。
この権利、引渡し日までならいつでも行使できるというわけではなく、契約書に「手付解除期日」が設定されています。買主・売主とも引渡しに向けて準備を進めていますのであまりにも直前のキャンセルはできないんですね。
今回は契約日からおよそ2か月後が「手付解除期日」です。
②ローン特約による解除
お金がない我が家はがっつり住宅ローンを組みます。
なんと夫婦の収入合算で4000万円借り入れます。狂気です。
こういう場合、ローンに落ちちゃった場合に備えてローン特約を付けています。
事前審査に通った銀行（今回は楽天銀行）で審査に落ちてしまった場合は契約を解除できます。この場合、手付金は返ってきます。
審査の結果、金額が4000万に届かない場合も特約による解除ができます。
ただし、金利の引き下げ幅が希望に届かなかった場合は、満額の審査がおりている限り特約による解除ができません。
ローン特約による解除期日も契約から概ね2か月後です（厳密には融資承認取得期日、解除期日の2段構え）
③違約解除
①の手付解除の期日後も別途違約金を支払えば双方、契約を解除できます。
違約金は「物件価格の10％」。先に5％の手付を払っていますので追加でもう5％支払えば解除できます。
④天災による解除
マンションが地震で壊れちゃった、火災で全焼しちゃった、洪水で（以下略）。
無いことを祈りますが、マンションが無くなってしまったら当然に契約は白紙です。
他にもいくつかありますが、この辺を覚えておけばなんとかなるでしょう。
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無事に契約が終わりました。
あとは引渡し日までにローンの本審査を済ませて、火災保険の検討をして、引っ越しの手配をして、家具家電を購入して・・・。
まだやることは山のようにあります。
次回は住宅ローン本審査編をお送りいたします。
それでは。
