こんにちは、ジマヒロです。
今回はマンション検討シリーズ第５弾です。
前回記事はこちら↓
前回、無事に売買契約が終了しましたが、話はまだ終わりません。
引渡しまでに資金繰りのめどを付けなければならないのです。
というわけで今回は住宅ローン本審査編をお送りします。
いくら借りるのか
まずはいくら借りるのか決めないといけません。
中古マンションの場合、物件価格に加え諸費用がかかってきます。
諸費用は不動産の仲介費用、ローン事務手数料、登記費用、火災保険費用、各種税金など様々で、一般的には物件価格の７～１０％程度かかるイメージのようです。
お金がないジマヒロ家ですが、なんとか千数百万円は自己資金が用意できそう。
残りの４０００万円（！）を銀行から借入れることとしました。
どこで借りるか
楽天経済圏にどっぷりつかっているワタクシ、ローンの事前審査は「楽天銀行」の変動金利で通しておりました。
楽天銀行の住宅ローン、変動金利が最安というわけではありません。
変動で低金利を追求するならauじぶん銀行や住信SBIネット銀行あたりがいいでしょう。
楽天銀行に魅力に感じたのは事務手数料の安さです。
楽天銀行の住宅ローン、事務手数料は一律「330,000円（税込）」です。
そのほかのネット銀行ですと「借入金額×2.2%（税込）」としているところが多いです。
4000万円借りる場合ですと楽天では33万円、その他銀行では88万円の事務手数料となり、50万円以上の違いが出ます。
自己資金に乏しく、少しでも諸費用を圧縮したいジマヒロ家としては魅力でした。
そして今回は「連帯債務」で住宅ローンを組むことにします。
連帯債務とはなにか
４０００万円の借入れ、不甲斐ないことにジマヒロ単独の収入では審査が厳しいことが想定されます。
そこで妻の収入も合算してローンを組むことを考えます。
妻の収入と合わせれば何とか銀行から４０００万引っ張って来れそうです。
妻と共同で住宅ローンを組む方法は２通りあります。
・ペアローン
夫婦それぞれが住宅ローンを組む方法。夫２０００万、妻２０００万というように２本のローン契約を結びます。
団信（死んだり、高度障害になったらローンがチャラになる保険）は夫婦それぞれに付保されます。つまり夫が先に死亡したら夫のローンはチャラになりますが、妻のローンはそのままです。
住宅ローン控除（年末のローン残高に応じて払った税金が戻ってくる）も夫婦それぞれのローン残高に応じて受けられます。
これはどこの金融機関でも取り扱いがありますね。
・連帯債務
主債務者と連帯債務者が１本のローン契約を結ぶというものです。
例えば、４０００万円という１本のローンに対し夫を主債務者、妻を連帯債務者として２名が契約を行います。
通常の返済は主債務者が行いますが、連帯債務者も常に全額の返済義務を負っています。
住宅ローン控除は物件の共有割合に応じて夫婦ともが受けられます。
団信は主債務者のみに付保されますが、楽天銀行の場合、金利上乗せで連帯債務者にもつけることができます。
で、ジマヒロは楽天銀行で取り扱いのある連帯債務契約で審査を受けることにしました。
連帯債務のメリットは、ローン契約が１本であるため、諸手数料が抑えられることにあります。
楽天銀行の融資事務手数料はローン金額に関わらず３３万円です。ペアローンでそれぞれが借り入れると３３万×２の６６万円が必要となります。
連帯債務であれば契約は１本なので３３万円で済みます。
何度もいってますが、自己資金に不安のあるジマヒロ家にとってこの差は大きいです。多少ですが登記や契約の際の印紙代も安いと思います。
金利
金利は変動金利と固定金利からの選択になりますが、変動金利としました。
金利上昇したらどうするかって！？・・・
その時考えますw
借入期間
当然マックス３５年です。
完済する頃には７０手前。
長生きしなきゃね
審査書類の準備
本審査に必要な書類を準備します。
ちなみに事前審査時は所定のフォームに入力するだけで、書類の郵送などは不要です。事前審査が通ると本審査に必要な書類が送られてきます。
本審査の必要書類に売買契約書、重要事項説明書があるので、申し込みは売買契約以降となります。
必要書類は大きく分けて「本人に関するもの」、「物件に関するもの」に分けられます。
「本人に関するもの」は本人確認資料や収入に関するものです。勤務先や役所に行って自身でそろえる必要があります。
「物件に関するもの」は売買契約書、重要事項説明書、登記簿謄本など。仲介業者が用意してくれます。
必要書類の一覧表があるのでよく見て準備します。
書類が揃ったら返信用封筒に入れてポストに投函します。
銀行とのやりとり
書類を郵送するわけですが、初めての住宅ローン、すんなりと書類が一式揃う人は少ないと思います。
例によってジマヒロは書類に不足があり、電話がかかってきましたｗ
「物件の間取り図がないから郵送かFAXで送ってくださいねー」とのこと。
あと記入事項に関しいくつか質問がありました。
必要書類が揃わないと審査が始まりません。すぐにFAXします。
合わせて職場の在籍確認をするので電話するのに都合の良い時間を教えて欲しいといわれます。
在籍確認の際は銀行名を名乗らず、担当の名字だけを名乗る対応も出来るとのことでした。
主債務者である私だけではなく、連帯債務者の妻も在籍確認が必要です。
待つこと数日・・・
正確には申し込み書類提出から8営業日くらい、職場への在籍確認連絡から2営業日位で楽天銀行から無事審査承認の連絡が来ました！！
金額は希望通り4000万円、金利引き下げ幅は事前審査と同じ全期間-0.65%です。
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というわけで無事に住宅ローンの審査が通りました。
購入資金の目処がついたので一安心です。
しかしまだまだやることは沢山あります。
次回は・・・！？
それでは。
